Rescisão de Contrato de Compra de imóvel ainda em construção - Como Proceder

O sonho da casa própria impõe sacrifícios, esta é uma verdade.

Depois de muito pensar, calcular, cortando tudo que é possível dentro do limitado orçamento mensal, o adquirente assina o contrato para compra de seu tão sonhado imóvel.

O sonho parece mais bonito por se tratar de um imóvel novo, ainda em construção, podendo ser decorado e mobiliado ao seu gosto.

Passam-se os meses e pontualmente são pagas as mensalidades, os balões, a comissão de corretagem e etc.

Para muitos a equação financeira que foi utilizada não permite qualquer tipo de imprevisto e quando isso ocorre, seja por uma doença, pela perda do emprego ou qualquer outra circunstância a prestação da casa própria se transforma num fardo e o seu peso insuportável.

O que fazer? Qual o caminho a tomar?

Depois de muito pensar, a conclusão é óbvia: adiar o sonho e rescindir o contrato de compra do imóvel e receber de volta os valores que foram pagos.

E aí vem outro transtorno, pois embora a construtora concorde com a rescisão do contrato, por força de cláusula contratual, pretende devolver aquilo que consta do contrato, em muitos casos 20% do valor pago, ou seja, de cada R$ 1.000,00 pagos a devolução será de R$ 200,00.

Mas como isso é possível, se o imóvel sequer está concluído, portanto não houve a utilização do mesmo e com a rescisão do contrato o imóvel continuará com a construtora que poderá revende-lo pelo mesmo preço, ou mais?

Se não for possível uma composição a ação judicial é a única alternativa para reaver o valor que foi pago.

Mas qual o fundamento, considerando que o contrato prevê a devolução de 20% do valor pago?

Primeiramente, a relação jurídica existente deve ser entendida como de consumo, prevista na Lei nº 8.078/90, com a consequente aplicação das regras contidas no Código de Defesa do Consumidor.

O direito do adquirente resta assegurado pelos artigos, 6º, V; 51, II e IV e 53 do Código de Defesa do Consumidor, senão vejamos:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

[...]

V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;

Artigo 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

I - [...]

II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste Código;

III – [...]

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam, incompatíveis com a boa-fé e a eqüidade;

Artigo 53 - Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis, mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e retomada do produto alienado.

Segundo, de regra, caracteriza-se como contrato de adesão a avença firmada, já que as cláusulas foram impostas unilateralmente pela construtora, sem a possibilidade de discussão ou modificação.

Acerca dos contratos de adesão dispõe o artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.

E, em terceiro, o percentual de devolução previsto no contrato caracteriza sem dúvidas enriquecimento sem causa, conforme disposto no Código Civil:

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.

Importante mencionar a recentíssima Súmula 543 do STJ que traz o seguinte enunciado:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Vê-se, que embora não haja qualquer menção ao percentual a ser devolvido no caso do comprador ter dado causa ao desfazimento do negócio, por óbvio que não poderá ser em percentuais ínfimos, cabendo ao Judiciário estabelecer de forma justa qual o quantum a ser devolvido.

Portanto, é preciso ficar atento para não sofrer prejuízos em situação semelhante ao narrado.